宅基地使用权的流通条件

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建立宅基地使用权转让市场。

1.引入市场经济机制。由于经济利益的驱动和城市居民对宅基地的实际需求，在现实生活中，宅基地使用权交易的隐形市场自发形成。这种地下操作长期处于隐蔽状态。这种类似于土地黑市的隐形市场的存在一方面扰乱了农村土地市场的正常秩序；另一方面，土地所有权混乱和各种产权纠纷给国家土地行政管理带来了巨大困难。正如本文所述，这些缺点的原因是宅基地使用权的流通条件和流通方式缺乏相关的规范性指导。正是由于中国立法对宅基地使用权的流通缺乏明确的规定，健全的流通市场才无法生存。这也是宅基地使用权流通现实与立法紧张关系的表现。要实现农村宅基地使用权流通，实现土地资源的合理配置，促进农民享有宅基地使用权的手。只有将宅基地使用权的转让投入市场运作，才能真正实现所谓的宅基地使用权的转让。在我国，城市房地产市场基本成熟，包括宅基地使用权在内的农村土地市场仍然缺乏。潜在的黑市交易导致了宅基地使用权转让的各种混乱和混乱。只有建立标准化的交易市场，才能确保宅基地使用权转让的有序进行。目前，我国农村宅基地制度是规划经济时代特殊经济体系的产物，具有明显的封闭特征。农村宅基地使用权的转让需要开放的转让市场。只有完善完善的宅基地法律制度，才能完善农村房地产障下完善农村房地产一级市场和二级市场的转让，完善农村宅基地使用权转让的市场体系，参照城市房地产市场的公开查询和竞价。

2.合理的价格机制。价格机制是商品流通市场的活性剂。所谓价格机制，是指在市场竞争过程中，根据商品供求关系等相关市场要素，确定商品交易的市场价格机制。从经济学的角度来看，商品价值是由市场经济的客观规律形成的，包括价值规律、供求规律和市场条件下的竞争规律。在经济利益的驱动下，市场依赖于合理的价格体系，市场活力也来自于此，如何建立合理的价格机制是市场稳定运行的基础。马克思主义的经济原则也可以应用于宅基地使用权的价值。商品的价值是价格的基础，价格是价值的货币表现，供求关系的变化和竞争的发展影响了价格周围的价值波动。商品的市场价格由价值规律、供求规律和竞争规律相互交织。宅基地使用权价格的形成可以参照国有土地使用权的竞价方式，以市场为导向，考虑到资本收入的最大化和宅基地使用权本身的社会保障。同一地方、同一价格、同一权利是宅基地市场交易的基础。价格的确定应反映空间差异和宅基地位置环境质量的差异。[9]原则上，应坚持市场决定的价格，尽快建立完善的宅基地使用权价值评价体系，符合我国农村现实。

3.流通的强制性登记制度。宅基地使用权是一种物权，物权的取得必须具有外部可识别的表征，才能透明其法律关系，避免第三人受到损害，保护交易安全。（注：王泽健：《物权法》第一卷，1996年版，第75页。引用高圣平、刘守英：《宅基地使用权初始取得制度研究》，载2007年《中国土地科学》第二期。）其中提到的必须有外部可识别的表征是物权的宣传原则。上述宅基地使用权的取得规定了强制性登记制度，笔者认为登记制度应贯穿于整个宅基地使用权制度。首要任务是建立宅基地使用权流通的强制性登记制度。参照城市房屋所有权流通制度，规定宅基地使用权流通的登记制度。宅基地使用权流通后，交易当事人必须办理宅基地使用权流通的法律效力。在建立流通登记制度时，宅基地使用权可以限于向城镇居民转让，以免影响流通效率。