房地产借名登记行为的物权属性

来源:华文易迅 时间:2023-10-11 09:00:02

近几年来，住房价格的持续上涨使得国家出台了一些政策，这些包括经济适用房政策、房地产限购政策、所以许多人为了享受房价优惠或取得购房许可而以他人名义进行购房登记，但由于这一购房方式使房屋的法律权属与实际权属相分离，造成了许多纠纷，在这些纠纷中，主要存在于名义购房人想要实际占有房屋，却没有向实际出资人办理过户。鉴于我国法律尚未对借名登记制度作出明确规定，司法实践中，有关借名登记的房产纠纷案件的审理一直为法官们所头痛。作者认为，不动产登记虽具有权威性，但现实生活中纷繁复杂并非法律所能预见的，因为种种原因可能造成登记人与实际所有人不一致的情况，因此，不能将登记名义人视为所有权人，要结合客观情况具体分析。

一、房产借名登记法律行为分析。

房地产贷款登记是指实际出资的购房人以他人名义以他人名义购得房屋，并以他人名义登记房屋的行为。它应具备以下几个特点：1)实际出资购房人与出名人签订借名购房合同；(2)实际出资购房人出资购买房屋，且(2)实际出资买受人未出资购买房屋；(3)实际出资购房人将房屋登记为他人；所以，在房产借名登记中，牵涉到的主体是实际出资人和名人，所涉法律行为包括双方当事人达成一致并实施购买行为和登记，而且两种法律行为都具有不同的权利属性，即债权属性和物权属性：现实出资人和名人在借名买房的基础上，以双方意思表示一致，达成借名购房协议，购买并登记的行为应具有契约性质，即债权性质；购买并登记的行为与不动产产权归属有关，因而具有物权属性。

从台湾学者对借名登记契约的论述可以看出，借名登记合同是一方(借名人)经他方(名流)同意，一方现在或未来的财产，以他方名义，登记为所有人或其他权利人的合同。因此，房地产借名登记实际上也是在双方当事人达成借名登记契约的基础上进行的，即由实际出资人出资购买房屋，而出名人协助实际出资人办理相应的购房手续。但是，该协议使财产产权在归属上有表面和实质的区别，即财产本该归属于实际出资人的财产从表面上看属于出名人，但这种错位是当事人意思自治的结果，体现为私法自治与国家强制力干预的对抗。所以房地产借名登记行为的物权属性具有以下特点：(1)法律上实际出资人不拥有财产所有权；但通过协议，可以证明其属于实质意义上的产权人；(2)出名人在法律上被认为是产权所有人，但其受契约约束，无法行使所有权。(3)产权实名制分离是当事人意思自治的结果。

可见，房地产借名登记一方面使实际出资人与利益主体之间产生了债权债务关系，实际出资人在此基础上约束和限制出名人的行为；另一方面，在当事人内部对其进行了重新配置，出现了实名制分离的状态。实务中，为防止出名人擅自处置房屋所带来的法律风险，实际出资人往往占有并控制权利凭证，而出名人只是“徒有其名”，当事人通过私法上的意思确定了物权支配秩序的归属，从而实现“意思自治”。

二、房产借名登记的权利分析。

由于房地产借名登记，导致了房屋名义所有权与实际所有权相分离的现象，在法律上对此作了相关规定，因而在这类纠纷的处理上较为困难。根据作者的理解，在审理借名登记纠纷案件时，有些法院裁定实际出资人享有长期居留权，有些法院判决明星拥有财产所有权，也有一些法院判决实际出资人向明星支付风险补偿费用后可办理过户，总之，各法院对房产借名登记并无统一判决，其主要原因也是法律对此问题的忽视。但究竟怎样看待房屋借名登记中的权利归属问题？孙宪忠教授在理论上提出了“事实物权”的概念，并对物权上的“物权”与“事实物权”作了区分，从而在房产借名登记中对房屋所有权进行划分。

“所谓法律无权，就是指以法定公示方式推定权利正确性的物权，包括不动产登记簿中所记载的不动产物权，以及占有形物权。在这些权利中，前者又称登记物权，登记主体一般为登记名义人。可以看出，法律物权是通过法定方式推定的权利，以法律所认可的受法律保护的物权，而对于不动产来说，就是不动产登记的物权。事实上物权是从法律物权中脱离出来的真实物权，是指在没有交易第三人存在的情况下可以对抗法律物权的物权，其权利主体又称为“真实所有人”。实际出资人在房产借名登记时履行了房屋买卖交易中的主要义务，即支付对价义务，并无再出售之法律关系中之责任，仅在其与实际出资人的合意下订立借名协议，把实际出资人购买的房产登记在其名下，可见实际出资人履行了房屋买卖交易的义务，他虽然可以取得房屋的所有权，但由于已登记在名誉权人名下，因而得到了法律上的承认，因此，在现实中，出资人享有"事实物权"，而出名人享有"法律物权"。