农村宅基地使用权转让改革的主要模式

来源:华文易迅 时间:

一、宅基地使用权上市流通模式。

(1)广东模式。

早在2005年，广东就在顺德等国家集体建设用地使用权转让试点城市的经验基础上，通过了相关的集体建设用地转让管理措施。广东的大规模试点改革项目被媒体评为第四次土地革命。相关数据显示，2005年至2006年，广东省农村建设用地使用权转让23200多亩，交易2100多宗，总价值20多亿元。近年来，根据广东省国土资源部的保守估计，仍有大量农村集体建设用地闲置，广东省农村宅基地转让上市相关管理措施的步伐仍在加快。农村集体土地将按照同一土地、同一价格、同一权力的原则纳入土地交易市场，就像国有土地一样。然而，在这项改革中，宅基地作为集体建设用地的一部分，仍然被谨慎地限制在原来的框架内，没有突破。在2007年，广东省计划转让农村宅基地。[4]2009年，广东省政协研究小组发布了深化农村土地管理体制改革，促进珠江三角洲可持续健康发展研究报告，建议尽快完成集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权，为集体土地进入市场提供所有权保障。广东此举的最大意义是逐步使当前村集体所有的宅基地使用权走向取得、行使、转让的完整物权制度。

(2)地票交易模式。

在全国试点农村土地制度改革中，为了更大地实现农村土地价值，重庆原有的土地地票交易制度。2008年10月，中国第一家农村产权交易所在成都成立。同年12月1日，中国第一家农村土地交易所在重庆上市。同日，交易所举行了第一次土地交易会，发生了全国第一次地票交易。

土地交易所按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》的规定成立。土地交易所的性质与证券交易所相似，属于非营利性法人机构，不以营利为目的，实施完善的法人治理结构，提供固定的交易场所。收集重庆农村土地交易信息，建立信息数据库，同时发布交易信息，处理相关的农村土地交易事务。重庆农村土地交易所的交易品种包括实物交易和地票交易。实物交易主要是指农村耕地、林地等农业用地使用权或土地承包经营权的交易。地票是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施、农村公益事业用地等农村集体建设用地复垦，成为符合种植作物要求的耕地，经土地管理部门严格验收后腾出建设用地指标，由重庆市土地管理部门发放。地票交易的运行步骤包括复垦、验收、交易和使用。

地票交易为我国农村土地产权市场提供了新的可能性，激活了广大农村闲置宅基地及相关建设用地资源。土地作为一种重要的生产生活材料，只有作为市场因素参与市场配置，才能实现土地产权价值的最大效益，有利于农村土地资源的优化配置。如上所述，农村宅基地使用权的转让必然对推动整个农村生产要素市场的发展和形成，促进农村固定土地资源转化为流通资本具有重要意义。

二是对宅基地使用权流转模式的评价。

宅基地模式和双重放弃模式是政府行为取代市场行为、替代标准、货币体贴标准、替代住房规划建设由政府统一规定，不遵循市场经济等价交换原则，替代基础不足，村民不按市场规律进一步选择，从某种意义上说，只是宅基地形式和空间的转移，而不是价值的转移。政府行为的替代政策难以适应市场价值和社会观念的变化。宅基地置换应以等价交换为原则，村民宅基地置换的基础应科学计算宅基地价值，更换的城市住房也应反映其市场价值。

上述转让模式是当前实践中农村宅基地使用权转让改革的主要模式，在一定程度上反映了国家正在积极探索农村宅基地使用权转让。这些转让模式是我国农村宅基地使用权转让改革的成功例子，但目前大部分转让模式仍在合并和减少农村住宅建设用地，以新农村建设的名义获得城市建设用地指标，补充当地财政收入。一方面，农民进入城镇后，生活有很多不便；另一方面，农民失去土地后的补偿太低。在城乡一体化过程中，大部分地区的政府行为不尊重农民的利益，部分地方政府在集体土地拆迁征地过程中违反法律法规，极大地损害了政府的形象。因此，以行政力量为主导，不仅容易降低资源配置效率，而且更容易导致制度腐败。它不能建立一个系统来解决这个问题。虽然农村宅基地使用权制度存在许多缺陷，但这些地区通过探索积累的实践经验仍然给了我们希望。通过对上述宅基地使用权转让模式的实践和探索，笔者认为，国家应积极引导和规范宅基地使用权转让，而不是简单地禁止宅基地使用权转让。我们应该遵循经济学的价值观，关注和引导以市场力量为主导的宅基地使用权交易。建立和完善交易市场，确保信息公开透明，实现宅基地使用权交易的公平性。目前的一些转让模式是为了缓解城市发展中土地短缺。就效益而言，它只是解决了城乡交界处部分宅基地转让问题的一部分，只能是权宜之计。迫切需要在全国范围内建立宅基地使用权转让制度，以填补我国土地制度的相关空白。