宅基地使用权转让是不可分割的?

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宅基地使用权转让是指宅基地使用权转让、租赁、抵押、征收等方式导致使用权主体变更及其宅基地性质的变更。宅基地使用权的转让是宅基地制度的核心问题。宅基地使用权的转让不仅是一个法律问题，也是一个与经济和政治制度有关的问题。对于宅基地房屋的所有权，我国《物权法》没有特别限制，也没有授权给予国家有关规定，因此我们有理由认为农村集体成员应享有完整的所有权，包括占有、使用、收入和处置，农民有权通过法律程序和合法手段对宅基地自有房屋进行处置和收入。作者认为宅基地上的房屋与宅基地使用权是不可分割的。基于宅基地上房屋的可转让性和我国宅基地使用权的规定，在不可转让的情况下，是否存在不可调和的矛盾？在这种矛盾下，是为了维护农民的所有权转让管理？法律没有明确的规定。相关政策法规明显选择以牺牲农民住房所有权为代价维护国家宅基地管理利益，统一规定无疑有利于土地管理部门严格的土地执法，但农民住房所有权是公民享有的基本民事权益，在法律没有明确规定和授权的情况下，这些规定显然没有权力限制农民的住房所有权。为了解决农村宅基地的一些问题和困难，我国一些城市根据自身情况开始改革和试点农村宅基地制度。这些探索无疑有许多创新和缺点。

一、宅基地换房模式。

近年来，随着城市化进程的不断发展，部分城市出现了宅基地换房现象，宅基地使用权转让模式可分为以下两种:

(1)北京大望京村模式。

大望京村模式是指2009年5月北京大望京村的和谐拆迁模式，北京在最敏感的农村宅基地流转领域取得了重大突破。低调改革置换宅基地商业发展和农业产业化为经营路径的低调改革在试点范围内取得了成功。具体方法是统一拆除试点范围内农村居民的宅基地，并将这些农村居民迁入宅基地上建造的建筑物。从原平房到建筑，原宅基地被替换，最终用于商业发展和农业产业化发展。朝阳区崔各庄大望村曾是京东著名的城乡结合部，常住人口不到3000人，但流动人口超过3万人；2009年，大望京村创造了无上访、无强制拆迁的快速搬迁奇迹：2011年5月，大望京村3000户定向安置居民。

大望京村模式的特点是政府的主导作用，地方政府在整个过程中发挥着重要的指导作用。农民的利益得到了实际的保障和维护。同时，它没有牺牲开发商的利益，实现了农民利益和开发商利益的双赢和考虑。在大多数农村地区，政府的信誉和公众声望得到了农民的最大信任和合作，从而取得了更好的效果[1]。大望京模式在补偿方式、安置就业、医疗养老金、转移培训、剩余问题解决等方面并不特别。然而，针对农民进城系统项目，大望京模式整合了北京的9项政策措施，制定了解决方案，这是大望京的杰出之处。大望京村的成功告诉我们，拆迁使失地农民进城上楼，获得长期生活保障是最重要的。针对农民就业能力不均衡、生活技能不均衡的问题，促进长期安置是最重要的。

(2)天津模式。

天津的试点模式也是用宅基地换房子。具体做法是:农村村民遵循自愿原则，按照相应的置换标准，用自己的宅基地代替小城镇的房子，然后离开农村，搬到小城镇居住和生活。原农村宅基地用于复垦，节约的土地进入流通领域，用土地收入补偿小城镇住房建设资金。[2]笔者认为，天津宅基地换房实际上突破了房屋流通与宅基地使用权不流通的矛盾，遵循了房地产一体化的商品房模式。农民私人宅基地使用权根据原宅基地使用权面积转变为小城镇居民商品房。天津模式也广泛应用于中国其他地区，包括山东德州开发区、重庆九龙坡区等。

二、双放弃模式。

自第十七届三中全会召开以来，土地转让已成为公众普遍关注的热门词汇。许多地方也开始探索土地转让的新措施。成都温江区最近推出了双重放弃制度。双重放弃是指农民自愿放弃土地承包权和宅基地使用权，集中安排农民在城市居住，享受与城市居民相同的社会保障待遇。这种模式主要针对在城市有固定工作的农民。家庭的非农业收入是整个家庭的主要收入。这些农民在农村地区同时拥有宅基地和耕地。在这种情况下，农民通过申请程序申请放弃耕地承包权和宅基地使用权。申请放弃后，当地政府检查放弃情况，经批准入住统一规划的居住区，户口转为城市居民，进入政府失地农民社会保险制度。同样，浙江嘉兴和宁波。2008年，嘉兴率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为居民户口；并在南湖区、平湖市等地试点，鼓励部分居民实施两分两换项目，即宅基地改为城市房地产，土地承包经营权改为社会保障，促进土地承包经营权的通，农民向城镇集聚。

此外，重庆市江北区鱼嘴镇双溪村双放弃模式的实质是农民用土地换取社会保障基金，农民自愿放弃土地承包权和宅基地使用权，当地政府按照有关标准给予经济补偿，相关费用和金额按标准计算。获得补偿后，放弃土地承包权和宅基地使用权的农民和宅基地使用权的农民将成为城市居民。除享受原有的新型农村合作医疗保健外，符合重庆城市生活津贴标准的人将按月领取社会保障基金。双重放弃模式在中国具有明显的尝试性，并在当地地区进行了试点和实施。该模式的优点是在农村地区实现了一定规模的土地管理，鼓励农民进入城市谋生，成为城市居民。然而，这种模式缺乏法律制度的规定和保障，缺乏土地制度将损害农民的根本利益，失去土地。