国内外商业租赁优先承租权的立法现状

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在英国，商业租赁由普通法调整，法院通常尊重当事人的协议，以解决当事人之间的争议。英国成文法主要有两项法律明确规定，一项是1927年的房地产租赁法，第一部分明确规定，租赁期限终止时，出租人不同意续签合同的，应当赔偿承租人的商誉损失；另一项是1954年的房地产租赁法，另一方面赋予商业经营承租人更新租赁权。这两项法律规定的商业租赁的目的是解决商业租赁期届满时对承租人租赁权的保护和出租人恢复租赁物占有的争议。英国普通法赋予承租人更新的权利，主要考虑到商业租赁承租人在租赁物所在地建立的商誉，商业房地产租赁立法的基本利益是房地产租赁的基本利益。根据第二部法律的规定，承租人更新商业租赁权的保护是自动的，任何直接排除或协议排除权的行为都是无效的。可以看出，英国商业承租人的更新权是合法的。出租人想排除这一权利的，必须向法院申请排除。

在法国，为了保护商业承租人的利益，也逐步建立了完善的商业租赁制度。例如，1926年6月30日，法国以法律形式确认了商业租赁续期权。经过多次修改、补充和改进，最终建立了系统的商业租赁承租人优先承租权制度。合同期限不得少于9年；因商业用途而出租的地方；承租人必须是在政府有关部门登记的商人；承租人应当是营业资产的所有人。法国的商业租赁制度也给了商业承租人两种救济方式，即当租赁合同到期时，承租人有权选择延长租赁合同，或者在不能实现租赁合同续期时获得补偿，以弥补承租人因场地更换而遭受的经济损失。

目前，我国房屋租赁立法采用综合立法模式，忽视了商业租赁的特殊性，尚未对商业租赁承租人的优先租赁权作出相应的规定。当承租人行使优先租赁权发生争议时，司法机关无法充分保护处于弱势地位的承租人的利益。人民法院在审理优先租赁权纠纷案件时，往往认为优先租赁权是一种约定的权利，如果没有明确的协议，一般不予支持。即使法院决定确认房屋承租人的优先租赁权，由于缺乏行使优先租赁权的法律制度，也难以实施和形成统一的司法判决标准。