建立和完善我国商业租赁优先承租权的法律思想

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鉴于租赁权已经出现了物权化的趋势，迫切需要在租赁法律体系中建立商业租赁承租人优先承租权的法律体系，并应将其定位为物权债权，设立专门的法律进行规范和调整，以实现对两种不同用途的房屋租赁当事人利益的平等保护，实现社会公平。

因此，笔者建议从明确权利→权利行使期限(排除期)→举证责任→法律救济四个方面建立国商业租赁承租人优先承租权制度。

(1)明确权利概念。

首先，短期商业租赁和长期商业租赁的概念应定性，立法明确规定长期商业租赁承租人有优先承租权，承租人有法定续期权，具体规定长期商业租赁合同到期后，原承租人在同等条件下享有优先承租权。出租人无正当理由不得拒绝承租人的续期请求，否则应赔偿因拒绝续期而遭受的损失。

长期商业租赁承租人的法定优先承租权必须满足以下条件。1.商业租赁期限必须达到5年以上。因为5年足以让商业租赁承租人经营的商户在当地建立一定的商誉和稳定的客户群。短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权，但不定期租赁持续5年以上的，也可以确定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如果本文案例2中的竹生面馆已经租赁了8年的商店，并在当地建立了一定的商誉和稳定的客户群，则应自动享有法定优先承租权。出租人不得拒绝要求继续租赁。2.当第三人计划租赁涉及的标的物时，承租人的续租条件不得低于第三人。如果租金不超过3%，则应视为相同条件。[14]同时，承租人的续租条件也应符合当地条件。3.承租人在原合同租赁期内信用良好，不违反租赁合同。但是，如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有异议，则不能以此为由拒绝承租人的优先租赁请求。4.转租合同的承租人不享有优先租赁权。5.优先租赁权不能与合同外善意第三人、出租人本人或家庭的合法使用作斗争，家庭使用应限制在出租人的直系亲属范围内。6.承租人也有权因安全等原因拆除和重建房屋。

(2)明确优先承租权的期限。

商业租赁承租人必须在租赁期满前一定时间内以明确的方式向出租人提出续期要求。如上所述，优先承租权的性质是债权的物权化，在一定程度上可以与第三方对抗，限制出租人的所有权行使。此时，承租人必须在合理的期限内行使优先承租权，以平衡双方的利益。如果时间过长，会损害出租人的权益，使承租人忽视行使权利，导致民事关系长期不稳定，违反交易安全和效率的法律价值，不符合制度的立法目的。笔者认为，可以参照《最高人民法院关于适用民法通则若干问题的意见》第118条的规定，即出租人出售房屋时，应提前三个月通知承租人的规定，给予三个月的时间是合适的。同期满后，可以参照时效制度中的消除时效性进行规定，给予承租人除合同期满后的优先行使。如果承租人在此期间未行使优先承租权，优先承租权将自然消除，承租人有义务注意这一点。如果双方未能就此达成协议，承租人或出租人可以在此期间向法院起诉。法院决定是双方继续租赁关系还是出租人恢复对租赁物的占有。担保（三）确立举证责任

优先承租权是一种物权债权。承租人的保护应当在公平公正的范围内。当出租人的物权受到限制时，要求承担举证责任是不公平的，这将使双方的利益过于不平衡。有鉴于此，当因行使优先承租权而发生争议时，举证责任由承租人承担。承租人应当证明其是否有优先承租权、是否受到侵犯、行使条件是否取得成就、侵权与损害结果之间是否存在因果关系。

（4）侵犯商业租赁优先承租权的法律救济。

对于5年以下的短期商业租赁，由于其优先租赁权不是法定权利，当事人可以在协议中约定限制使用或排除。对于约定的优先租赁权，出租人必须在合同期满前一个月内以书面形式通知承租人续租条件。承租人申请续租的，出租人拒绝通知承租人续租条件，并在原租赁合同期满后6个月内另行出租给他人的，出租人应当赔偿违反优先租赁权协议给原告造成的实际损失。如本案例1，双方在合同中明确约定优先租赁权，原告也在合同期满前一个月向被告申请续租，被告仍拒绝通知续租条件，但在合同期满后将商店租给他人，这显然侵犯了原告的优先租赁权，原告可以要求被告赔偿因此造成的损失，如搬迁费等。

当承租人因出租人自用出租物而无法行使其优先承租权时，仍应给予承租人合理的腾出时间进行救济。同时，为了防止出租人以虚假的自用理由排除承租人优先承租权的行使，法律有必要作出明确规定。一方面，规定出租人需要自用租赁房屋的，必须在合同到期前两个月提前通知承租人，以便承租人有足够的时间选择新的营业地址；另一方面，如果出租人在租赁合同终止后6个月内未自行使用，承租人有权要求赔偿损失，理由是出租人侵犯了优先承租权。至于实践中应如何确定损失，笔者认为应限于承租人的实际损失，包括搬迁和重新安置费、重新签订合同费、暂时停业等。