优先承租权的含义及其法律性质

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优先承租权的含义及其法律性质

(1)优先承租权的含义。

许多学者认为，优先承租权的含义是：在房地产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，无违约行为，出租人愿意继续租赁，需要续签租赁合同，原承租人在同等条件下拥有商业租赁优先承租权，是法律权利、形成权、既得权和独立权。也有人认为优先承租权可以定义为承租人享有的，在原租赁合同到期后，要求出租人优先与第三人签订新的租赁合同，是一种优先合同请求，该权利既不是物权，也不是形成权，应认定为协议产生的债权，该权利不具有抵抗出租人物权请求的效力，也不具有单方面形成新合同关系的效力，这也是司法界的共识。这两种观点的区别在于，前一种观点认为优先承租权是一种法律权利，至少是一种物权权利，而第二种观点认为优先承租权只是债权的约定权。优先承租权的性质定位的差异将导致不同的判决后果。如果采用第一种观点，上述两种情况下的承租人无疑有优先承租权。第二种观点是，承租人是否可以续租上述案件取决于出租人的意愿。事实上，出租人出租房屋，在同等条件下，承租人行使优先承租权，不仅可以保护承租人的利益，而且出租人的利益不受影响，既考虑了两者的利益，又符合立法的精神和目的，毕竟，立法的精神和目的是维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展，因此法律应规定承租人的优先承租权。

（2）优先承租权的法律性质。

优先租赁权属于房屋租赁权的一个方面。学术界对房屋租赁权的性质没有统一的看法。学者们对这个问题进行了长期的争论。目前，有三种观点被认可。

第一个是债权理论，这个理论是一个传统理论。持这种观点的学者认为，承租人享有的租赁物的占有、使用和收益权完全是基于租赁物的交付而获得的债权。这是一种要求权和相对权，没有独立控制标的物的权利，本质上符合债权的性质，因此，租赁权不属于物权，仍属于债权。[5]该理论认为，房屋租赁权的性质是债权，债权对第三方没有影响。虽然房屋租赁权具有物权有物权化的现，但尚未达到准物权的程度，因此不能颠倒主次，否定租赁权的债权性质，只强调其物权化趋势。

第二种是物权理论。该理论从一开始就认为，房屋租赁权经成为一种类似于物权的权利，因为它被赋予了对抗力。[6]发展到日本学者冈村玄治，进一步认为承租人已经获得了对租赁标的物使用收入的物权。中国也有很多学者认为，房屋租赁权是占有、使用、收益和一定程度的处置权，本质上属于物权范畴和利益物权。[8]虽然该理论在学术界有着悠久的历史，但在立法上确认的国家并不多。

第三种是妥协的观点，即债权的物权理论。该理论认为，第一种观点所坚持的房屋租赁权本质上是一种债权，但也吸收了房屋租赁权在一定条件下对第三方具有物权效应的第二种观点。该理论认为，房屋租赁权本质上是债权，但根据保护承租人的需要，加强其效力，使其在一定条件下具有对抗第三方的物权色彩。[9]中国台湾学者王泽健也阐述了这一点。他认为，民法赋予债权属性的房地产租赁权具有一定的物权效力，是公共权力对私权的干预，使只有相对有效的债权对第三方具有对抗性。赋予这种物权效力的前提是假设承租人在经济上处于弱势地位，实现双方利益平衡的目的。同时，他还指出，根据物权法律原则，租赁合同不能构成双方的真正物权。该理论认为，正是由于法律对房屋租赁权私有权的干预，原本作为债权的房屋租赁权具有物权效力，使承租人得到了比普通债权人更好的保护。

根据各国的立法和法律原则，承租人的租赁权不仅包括承租人对出租人的权利，还包括承租人对出租人的权利。承租人对出租人的权利没有异议，这是基于合同产生的债权，承租人只有索赔的权利。但是，如果房屋租赁权全部归属于债权领域，以意义自治为调整手段，承租人的利益显然难以保障。虽然承租人对租赁物的权利具有物权特征，但如果将房屋租赁权整体定位为物权，对出租人无疑是极其不利的，也偏离了租赁合同的本质，因此房屋租赁权不能转化为物权。正是基于对出租人和承租人双方利益平衡的考虑，租赁权的物权不仅限制了出租人的所有权，而且有利于保障承租人的可持续性和安全性，这不仅是为了实现保护承租人的价值取向，也是为了实现更高的经济效益。笔者认为，房屋租赁权是一种物权债权。根据其复合性，它决定了其在不同权利中的不同价值取向和不同的保护方法。优先租赁权作为房屋租赁权的一个方面，其性质也是物权债权，也应区分不同的情况，给予不同的法律保护。