立法上对居住改商问题进行严格回避

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根据2009年颁布的司法解释，对利害关系人的范围有一定的界定，为“经营用房”变更者以外的其他业主，能否换个角度来看，如果某人要把房子改造成经营场所，必须经全体业主的同意，如一人反对，那么它不能改为经营用房？尽管法律没有明文规定禁止“一刀切”，但有媒体把这种规定标注为“一刀切”，房屋所有人“居住商业”符合法律法规及其他规定，并经全体利害关系人同意，就可以设立营业，虽然为欲“住改商”的发展空间提供了空间，但司法解释在设立条件上增加了“住宅商业性”实施的难度，对那些支持和实行“住改商”的人来说，在绝望中看到一线希望，只是希望之火那么小而已。

作者认为，应在立法上对居住改商问题进行严格回避。尽管“住改商”有其优势，比如给居民的生活带来方便，提供了就业的渠道等。但是，从现实情况来看，放开“住改商”政策，弊大于利。"居住改商"现象鱼龙混杂，既使小区原有的功能受损，又使居民对居住安宁的要求受到潜在威胁。使住房商业化的方法可能会带来暂时的方便，但是从长期来看，它是对居民建筑物区分所有权的一种损害，因为你很难估算商化户为满足其经营利益的需要而损害其他住户，造成精神或物质损失。

如果没有严格的限制，解决“住改商”问题就很难实现。尽管在法律上对这一问题有限制性的表述，但是仔细分析这些条文，我认为其中还存在着不适当的地方。司法解释规定，在审理建筑物区分所有权纠纷案件时，是否允许“住宅商业”的两个条件，符合法律、法规、管理条例和经有利害关系人同意的规定，所有利害关系人都有最终决定权。那是个合理的解决办法吗？把住宅商业的决定权交给利害关系人，看似尊重业主的权利，符合民法平等、自愿原则的体现，但是，在现实生活中，大多数居民对于《物权法》中关于住房改商问题的否决权并不知情，许多情况下对于小区内的“住改商”都是“同意”的，当发现各种侵害行为后才觉察到改商问题的严重性。与此同时，现实中，有些小区业主和业主之间的关系并不十分密切，有的业主长期在外，缺乏联系，业主大会的实际权力行使在某些情况下被搁置。

因此，是否可以在条文中加入禁止条款，明确划分“住宅商业”的性质？例如，“住宅商业性”不得对他人的生活环境造成影响，禁止与居民生活不协调的经营活动等。一方面，立法上的明确限制，可以针对地方法规的具体规定制定一套规范，具有指导参考价值；另一方面，还可以通过当事人同意的要件来保障居民的权利。

另外，如果有个别利益关系人存在，则由于个人原因，如自己对“住改商”业主不满，则投反对票；如其“住改商”已经有关单位批准，确不会对他人造成侵害，对这两个自相矛盾的问题应该怎么解决呢？由一票否决还是少数服从多数？是否按照业主意思表示还是由行政部门批准？从这种特殊情况看我国物权法的规定，值得商榷。

国际上对“住宅商品化”的比较研究。

在美国，以住房为目标，画片生意。对于居住集中的地段，一般都会批准在街角设置合适的小便利店、药店等等，这些店面并不设在楼层之间，即使有员工通勤，也不会打扰居民。

根据分片经营的制度，"住宅商业"的范围应明确，这就是为了保护商人的利益，向其提供合适的就业机会；另一方面，在特定地区内的圈定，不会直接给其他业主带来特别的不便。

将失去日本商船优先抢修权。日本禁止民用住宅商用，一旦发生意外及天灾，救援部门首先关注的是抢救居民区内的生命，但对商业区进行抢修，以减少损失。因此如果在居民区做生意，就会失去这一优先权。

无论是美国划界区域运营，还是日本商界丧失优先救济权利，我国都有可供借鉴的地方。规规矩矩还是因势利导呢？虽然这两种方法在具体的实施上存在差异，但归根结底都是对居民的专有权、共、邻接权的保护。行政部门、工商机关对变更房屋用途的审查和批准负有审查和批准职责，司法部门也应加大对居民财产权利保护的宣传力度，提高居民以法律武器保障自身权利的观念，对侵权行为进行法律制裁，对侵权行为予以保护。

在经济快速发展的今天，住改商问题越来越突出。公民权具有优先效力和排他性，当自己的权利受到他人侵害时，应当采取法律手段予以解决。财产法中的相关规定，就是在法律上对建筑物区分所有权下的公民提供了一种保障。但是它规定的含糊和笼统，对执行能力难以保证，需要通过立法完善，地方法规的具体制定予以规范解决。房地产作为一种价值连城的财产，怎样才能使房地产所有者生活更方便，如何发挥房地产的最大效用？怎样能够最大程度地保障公民的所有权，在权利受到侵害的情况下，有法律保障呢？不仅仅是立法者，更是每一位我们参与其中的公民的责任。