区分所有权纠纷案件适用法律的若干问题

来源:华文易迅 时间:

居住在商业上，根据民法的意思自治原则，业主自愿处置自己所有的房屋使用，无可厚非。但是，随着越来越多的企业、工厂、个体经营户的选择进入居民区，对居民的居住环境造成了噪声、污染、占用空间等难以估量的影响，从而对居民居住环境造成了严重影响。对此，2007年《物权法》第77条做出了相关规定，以保障当事人的权益。但是，现实中“住改商”现象所产生的负面影响并未得到遏制，如何切实保障居民的合法权益，还需要相关部门予以重视。

住宅区，是指建筑物区分所有权人使用该住宅进行经营活动的行为。房屋区分所有人的专有权以建筑物内结构独立和使用上独立的部分为客体，实质上仍然是所有权人，所有人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。根据《物权法》第七十一条，业主对房屋所有权部分享有占有、使用、收益、处分等权利。所有人行使的权利都不能危及建筑物的安全，不能损害其他业主的合法权益。

房主自愿处置房屋用途，作为意思自治的表现，是各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜。但是在实践中，当把住宅改为经营用房时，所存在的影响远远超过了“自留地扫雪”的事情。根据相关媒体调查，目前住房改商存在的问题，居民的财产权利受到不同程度的侵害。

一、“住改商”问题的类型分析。

通过各地报纸、媒体的报道和有关资料的搜集，我们发现，我国“住改商”现象的分类主要有以下几类：

1.加工生产类，如服装厂、普油厂、电线厂等。

2.诸如广告公司、咨询公司、律师事务所等商业办公室。

3.小型超市、宠物店、家庭旅馆等商业活动。

4.诸如儿童乐园等休闲娱乐活动。

5.教育培训，例如幼儿园、教室、补习班。

在这些具体的“住改商”类型中，我们可以看到公司进入小区，会造成来往行人增多，给小区的治安管理、车位的数量造成压力；对楼道、车库等公共空间资源的占用，造成小区内的交通拥堵，造成小区内的交通拥堵。附近开张私人菜馆，油烟污染，消防设施是否齐全，污水排出问题等。此外，类似于住宅群租的现象无疑增加了人口流动和住房容纳人数，不仅仅是对于在其中居住，工作的人来说，对其他业主来说，环境条件很差；对其休息、居所、通风权、建筑物区分所有权，如采光权，在不同程度上受到侵害。

二是我国物权法的有关规定及解决办法。

而在实际案例中，住改商问题要比上面所列举的侵害更为复杂。比如济南相邻权一案。济南一小区9号楼业主向法院起诉了一家二楼的按摩店业主。这起案件中推拿店的客流量大，不但占据了楼道车位，还带来了环境卫生、社区进出安全、噪音等一系列问题。

最后法院裁定9名业主胜诉，并判决该案推拿店负责人停止商业经营，拆除户外广告，并将房屋改为非法在阳将住宅改为经营性用房，恢复楼道原有色彩。

对于按摩店业主应当停止侵害、消除影响，给予居民权益损害赔偿的判决，是对其财产上的损害进行补救，是对其物权的具体体现。我国《物权法》明确规定了受“住改商”侵害的利害关系人的权利。《物权法》第七十七条规定，房屋所有权人不得违反法律、法规和管理规章，将房屋改为经营用房。如果业主将房屋改为经营用房，除符合法律、法规和管理规定外，还应征得业主的同意。

此外，对于建筑物区分所有权而言，不仅侵犯了建筑物区分所有权上的专有权相称的权利，还显示了类似于“邻接性”的损害表现。然而，这种现象不同于一般的“相邻关系”，它所涉及的相邻关系比一般小区中的普通相邻关系更具有相对独立性、更特殊的一种新型相邻关系。在现代社会中，相邻家庭由于联系紧密，距离短，很容易受到影响，同时，现代社会的资源也越来越稀少，房地产的价值很高，如果按照一般的相邻关系中的容忍义务，换换房产的可能性很小。一定会影响他们的正常生活。与此同时，一般相邻关系范围较小，对周边居民影响较小，且个别情况较多，但在「住改商」问题中，其影响波及的范围更大，是从少数人到多数人、从个人到团体的范围变化。从而使这类相邻家庭间的容忍义务相对于一般相邻关系要缩小。它是一种以建筑物区分所有权为基础的邻接性关系，区别于现行法律所规定的“相邻关系”。《物权法》第83条规定，可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损害。

自2007年《物权法》实施以来，有关“住宅商事”条款在解决“住改商”投诉中获得多方支持的问题上一直存在争议。对此，2009年5月，最高人民法院发布了《关于审理区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第10条业主以不符合物权法第七十七条之规定，将房屋改为经营性用房，并经业主同意，对利益相关者请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，人民法院予以支持。以多数利害关系的业主同意将住宅改为经营用房的，人民法院不予支持。第11条，业主将住宅改为经营用房，本栋建筑物内的其他业主，应认定为《物权法》第七十七条所称“利害关系业主”。在建筑物分区内，本栋建筑物外的业主，自认为与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。以此为基础，对因“居住改商”问题而引发的纠纷的立法解决作了细化。