房地产销售居间合同“后效期”条款

来源:华文易迅 时间:2022-09-28 09:00:00

当事人或当事人不合适，完全履行房屋买卖合同时居间人的索偿权。在司法实践中，多数委托人对此感到困惑，认为“促成合同成立”意味着最终必须“办理房产过户登记”。正如前面所指出的，合同的成立只是相对人与委托人意思表示一致的结果，不动产过户登记最终是房屋买卖合同全面、适当履行的结果，两者也并非相同。

因委托人的不当行为而造成合同不能成立时的补偿问题。上述三种情况都是合同虽然成立，但是由于委托人可以归责或者不能归责，相对人的事由在没有达到合同目的的情况下对居间人的报酬请求权产生了影响。可以看出，居间人促成合同成立并不一定意味着居间人可以获得报酬请求权，那么，未促成合同的成立是否必然导致居间人的报酬请求权的丧失？回答还是不会。也就是说，在居间人未能促成合同成立的情况下，《合同法》第四百二十七条规定的唯一例外情况不适用——因为委托人的不当行为而不能成立合同。在司法实践中，最常见的是“跳单”现象。

"跳单"，也叫"跳楼中介"，是指当事人在与房产中介签订居间合同后，为了逃避支付报酬义务，私下与居间人介绍的买方签订房屋买卖协议或另委托他人提供居间买卖服务的行为。在这种情况下，居间人已经完全履行了居间义务，没有导致纯粹系委托人的过错，居间人也没有因此丧失报酬请求权，一经认定“跳中介人”行为成立，委托人不仅要履行支付报酬的义务，还要根据具体情况承担相应的违约责任。

因此，一般认为居间人因委托人的不当行为而不能订立合同时，应认为居间人已促使合同成立。

必需品的种类。

基本支出由居间事务决定，一般认为居间事务是居间人在居间合同存续期间所进行的一切活动，都涉及“促成契约成立”。一般包括：(1)居间人为促成契约的成立，必然要积极寻找合适的相对人，寻找刊登广告、印刷宣传材料等费用；(2)居间人与委托人就房屋买卖合同的订立进行磋商，交通费、文印费、通信费、场地使用费及其他直接费用。

是否应由当事人另行同意。

目前，居间人只能为劳务成果要求报酬，并没有促成合同成立，没有实现劳务成果，为其提供服务，支付的劳务居间人不能要求支付报酬，只需向其要求支付赔偿。这一规定对于居间人是否公平，是否符合民法“等价有偿”的基本理念，是否有利于权衡居间法律关系双方利益，是一个值得探讨的问题。

如委托人和居间人在合同中约定，在居间人没有促成房屋买卖合同成立的情况下，也可以因其支付了服务而享有报酬请求权，那么，该约定是否适用《合同法》第四百二十七条？根据《合同法》中合同自由与鼓励交易的基本原则，民事主体有权根据自己的意愿来为自己设定权利或承担责任，因此，如果在居间人未促成合同成立的情况下，委托人自愿支付居间报酬，也不是法律所禁止和反对的。

居民自我保护的法律途径。

(一)居间合同中特别规定了规避跳单的条款。

人为阻止业主跳单，保护自己所拥有的信息资源，维持自己支付的居间劳务，可与委托人订立居间合同，约定“禁止委托人利用居间人提供的房源信息，绕开居间人与相对人签订房屋买卖合同。”为了避免“跳单”行为。

多数学者认为，基于当前房屋交易市场还不规范，委托人常常违反诚信原则，追求自身利益最大化，损害居间人的利益，因此必须承认这类条款的效力，以保护中介人的正当利益，调动中介行业的积极性，促进中介服务市场的健康发展，保持市场交易的完整性。

㈡在居间合同中专门规定"跟踪期"条款。

实务上，当事人可以采取“事后跳单”的方式，隐瞒其与相对人签订了房屋买卖合同，以逃避支付居间人报酬的义务。为了避免这种情况的发生，居间人可在合同中订立如下条款：“居间人为委托人提供的签订合同的机会，在该居间合同期间，委托人通过该居间合同与相关人订立房屋买卖合同，或在该居间合同终止后的两个月内(或双方约定的其他期间)与原居间人所物色的相对人直接或间接订立房屋买卖合同，业主应当向居间人支付本合同规定的居间报酬。”此为房地产销售居间合同的“后效期”条款。

北京市房地产经纪合同中的“后继期”条款已得到确认，其中第九条明确规定。“合同终止后的一定期间内，如委托人与其最初物色的客户直接或间接达成交易，则经纪人有权取得在经纪合同中订立的佣金。它为双方设定居间合同“后继期”提供了法律依据。““后延”的设置，能有效防止居间人被“甩手”，更有力地保障居间人的合法权益。