委托人的给付报酬义务是否需要履行?

来源:华文易迅 时间:2022-09-28 09:00:00

住宅销售居间合同是居间合同的一种，是指房地产经纪机构根据委托人的要求，向其报告房地产买卖领域订立合同或提供订立合同的媒介服务的情况，一种由委托人支付报酬的合同，房地产经纪人称为居间人，付给报酬的一方为委托人。居住合同中委托人之所以要承担给付报酬的义务，其目的是使居间人承担给付义务，这种待遇是作为居间人提供的中介服务。这种合同最具代表性的法律特征是，委托人的给付居间报酬义务具有不确定性。居住人的报酬请求权的形成主要是以实现其目的为前提，而居间人能否实现合同目的存在不确定性，因此，委托人的给付报酬义务是否需要履行也存在不确定性。

一、居间人请求权请求权原则。

(一)居间人的报酬请求权的性质。

相应于业主按合同或依法支付的报酬的义务，即为居间人提出的报酬请求权。居间人的索偿请求权在房屋买卖合同成立前并非一项完整、具体的权利，而只是作为一种未来获得报酬的可能性或资格。但是这一期待权的成立要件在未来完全具备是必需的，否则居间人在该项权利下所追求的利益就不能实现。

当居间合同目的实现后，该预期利益就会转化为实体权利。实体法报酬请求权作为请求给付金钱的权利，具有请求权共有的相对性、侵略性，即请求委托人为支付报酬的具体行为。且居间人有权领取该给付，但在此之前，居间人不能要求委托人支付报酬，因此，即使委托人已提前支付了报酬，也将构成不当得利，适法性的在委托人和居间人之间产生不当得利之债。

㈡居间人获得报酬必须具备的要素。

1.促成提出的合同生效。而另一些学者则认为，房屋买卖合同的签订并不代表交易最终可以完成，居间人的责任可以不仅仅限于促成买卖合同的成立，而且应该扩展到买卖合同的履行。

2.与居间人引荐有关的房屋买卖合同成立。也就是说，契约的成立，是由于居间人充分、恰当地履行居间义务。

只有两个人同时拥有，则由委派人才支付报酬。

(三)居间人索偿权的法律特征。

1.具有附加条件。我国《合同法》明确规定，居间人的报酬请求权的取得与实现是建立在当事人促成合同成立的基础上，也就是居间合同成立的目的。从促成合同成立的事实要件出发，居间人不能将取得报酬的期待利益转化为一种现实的、具有权利效力的既得请求权。

2．不确定性。如前文所述，支付请求权的实现必须以居间人通过履行约定义务，促使委托人与第三方签订房地产买卖合同。但是买卖契约的成立只有可能，而不是绝对成立。居住人能否促成合同成立的关键因素并不在于居间人本身是否按照约定无误地履行了居间义务，而是取决于委托人与第三人就房地产交易达成合意，由于委托人对交易相对人资格、资信的选择性、合同缔结的不确定性，居间人的报酬请求权的取得与实现具有很大的不确定性。

第二，《合同法》第407条规定了对居间人请求权的限制。

根据《合同法》第407条，居间人不协助合同成立的，不得向其索取报酬，但可要求其支付履行居间合同所必需的费用。对于这一条款的理解和适用，可以从以下三个方面加以说明。

㈠条款的适用范围。

这一条款解决的是居间人是否能够在居间合同目的落空的情况下主张报酬请求权。下面为简明扼要，如未作具体说明，“合同”系指居间人缔结的、委托人与相对人为合同当事人的“房屋买卖合同”。具体从四个方面来论述：

1.居间人促成签订的合同确认无效，并且在被撤销后居间人有权提出补偿要求。促成合同缔结的居间人，其民事行为包含三方当事人，当该合同被确认绝对无效、被撤消或确定不产生效力时，根据《合同法》第四百二十七条，确定居间人促成订立的合同无效，属于“未促成合同成立”的范畴，取消并不属于“未促成合同成立”的范畴，也并不意味着居间人当然享有无瑕疵的报酬请求权。该合同已被确认无效，被撤销对于居间人的索偿请求权究竟是否受到影响？对此，应按照引起合同效力有缺陷的过错归类，分别认定。

如此特殊事由是由于可归责于委托人的事由，即，仅委托人对合同效力的缺陷有过错，居间人无过错，当一方因可归责于相对人的事由发生时，委托人应支付居间报酬，则对居间人的居间报酬，当事人在支付了居间报酬后，对于由于相对人的过错导致合同无效或被撤销，委托人可以要求对居间报酬进行赔偿。

2.居间人促成签订的合同依法解除后居间人的索偿要求。其解除包括单方解除与协议解除、法定解除和合同解除。根据《合同法》的规定，由于不可抗力导致合同目标无法实现、延迟履行、不完全履行、履行不能等，合同一方享有单方解除合同的权利，如果当事人行使解除权，使合同对未来的无效，或者双方当事人达成协议，也可以解除合同。但是要注意的是，不论解除何种形式的合同，都必须以有效存在的合同为前提，也就是说，居间人已经成功地促成了房屋买卖合同的成立，此时居间人当然有权提出补偿要求。